El sábado pasado, miles de personas marcharon por la vivienda en 50 ciudades españolas. Exigían reducir las rentas y expropiar a los llamados “fondos buitre”, un día después de que PP, Vox, Junts y UPN rechazaran en el Congreso dos decretos impulsados por el gobierno.
Los decretos suspendían hasta 2030 algunos desahucios de familias vulnerables, una protección legítima. También prorrogaban contratos y limitaban a 2% los incrementos de renta: medidas diseñadas para aliviar la situación de quienes tienen techo, pero que no resuelven el problema de quienes buscan uno nuevo. De acuerdo con el sociólogo Jorge Galindo, la causa de fondo es, en buena medida, aritmética. Entre 2021 y 2025, España formó 1.2 millones de hogares, pero construyó menos de 470 mil viviendas.
Cataluña ofrece una experiencia que conviene observar: su ley de rentas de 2020 redujo cerca de 10% los contratos firmados y fue anulada en 2022 por el Tribunal Constitucional, por invadir competencias del Estado. Irlanda, por su parte, anunció en 2025 una flexibilización de su control de rentas ante el temor de que frenara la construcción. Limitar precios sin una política integral puede tener efectos no deseados sobre un mercado que enfrenta escasez.
¿Y México?
En 2024, SEDATU estimaba una necesidad acumulada de 6.6 millones de viviendas nuevas hacia 2030. El programa federal estableció una meta de 1.8 millones: incluso si se cumpliera, apenas cubriría poco más de una cuarta parte de la necesidad estimada.
Aquí la construcción se atora, entre otros factores, en las normas de uso de suelo y en la duración de los trámites. Los desarrolladores pueden pasar más de dos años esperando un permiso y enfrentan disposiciones desactualizadas sobre cuánto y qué tipo de vivienda puede construirse.
Adrián Acevedo (El impacto de la regulación en el acceso a la vivienda) muestra el caso de dos colonias capitalinas: el metro cuadrado cuesta casi lo mismo en la colonia del Valle que en la del Carmen, pero la vivienda mediana en la primera resulta 2.4 veces más barata —mide 151 metros frente a 372— en parte porque la norma exige 50 metros de terreno por vivienda en una y 500 en la otra.
Regular la superficie construible en cada terreno permitiría aprovechar mejor el suelo y construir vivienda de menor tamaño en zonas con mayor demanda. También es necesario fijar plazos máximos para las autorizaciones. Simplificar estos procesos posibilitaría ampliar la oferta.
El Estado tiene instrumentos que no requieren establecer controles generales sobre los precios. El arrendamiento social del INFONAVIT puede ser una opción para quienes no tienen acceso al mercado tradicional. Es posible usar el suelo público para desarrollar viviendas con participación privada mediante derechos de superficie, como sucede en Valencia. Son mecanismos que permiten al Estado cumplir su función de garantizar derechos sin asumir toda la carga de la construcción.
El debate vigente sobre topes a las rentas en la Ciudad de México debería partir de esa lección: la protección de los arrendatarios no debe sacrificar la certidumbre jurídica ni las nuevas inversiones, indispensables para desarrollar más viviendas. El criterio debe ser el equilibrio.
La reforma al artículo 4° constitucional que reconoció a las personas como titulares del derecho a una vivienda adecuada sentó las bases para avanzar en la dirección correcta. España lo reconoce desde 1978, pero la crisis habitacional llegó de todos modos.
El reconocimiento jurídico es insuficiente sin las condiciones materiales para ejercerlo. En esta materia, eso significa proteger a quienes necesitan una casa y, al mismo tiempo, generar los incentivos necesarios para construir más casas. México está a tiempo de hacerlo.
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