Un análisis del economista Jorge Chávez Presa advierte que la propuesta de equiparar los valores catastrales con los precios de mercado podría disparar el impuesto a la propiedad.
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Un análisis del economista Jorge Chávez Presa advierte que la propuesta de equiparar los valores catastrales con los precios de mercado podría disparar el impuesto a la propiedad.
El impuesto predial en la Ciudad de México podría aumentar hasta 142 por ciento para determinados inmuebles si prospera la propuesta de actualizar los valores catastrales para equipararlos con los precios del mercado inmobiliario, sin una reducción compensatoria de las tarifas.
De acuerdo con el análisis realizado por el economista Jorge Chávez Presa, una vivienda cuyo valor catastral es de dos millones de pesos, pero que tiene un precio comercial de cuatro millones, paga actualmente alrededor de 15 mil 300 pesos anuales de predial.
Con la modificación propuesta, y si se mantienen las tarifas actuales, pagaría 37 mil 100 pesos.
El incremento sería de 21 mil 800 pesos al año, equivalente a 142.5 por ciento, sin que el propietario haya ampliado su vivienda o realizado mejoras.
El riesgo se encuentra en el Programa de Ordenación de la Zona Metropolitana del Valle de México, elaborado por la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu), junto con los gobiernos de la Ciudad de México, Estado de México, Hidalgo y Morelos.
El documento, que permanece en consulta pública hasta el próximo 22 de noviembre, plantea acercar los valores catastrales a los precios del mercado y destinar una proporción de la recaudación del predial a un nuevo Fideicomiso Metropolitano.
Aunque la Sedatu anunció que revisará la propuesta y analiza retirar el apartado relacionado con el predial, el texto original continúa siendo el documento sometido a consulta.
Chávez Presa advierte que se están confundiendo dos asuntos diferentes: modernizar los catastros para incorporar propiedades que no pagan impuestos y aumentar el valor fiscal de los inmuebles que ya cumplen con sus obligaciones.
La primera medida es necesaria, sostiene el economista. En 2020, apenas seis por ciento de los municipios mexicanos tenía completamente actualizado su catastro.
Sin embargo, aumentar los valores de las propiedades sin modificar las tarifas significaría elevar considerablemente la carga fiscal sobre los contribuyentes actuales.
La recién aprobada Ley General para el Fortalecimiento y Armonización Catastral y Registral, que establece mecanismos para unificar la información inmobiliaria del país, no ordena aumentar las tarifas del predial. Esa facultad continúa en manos de los congresos locales.
El especialista cuestiona también el argumento de que en la capital se paga poco predial en comparación con otras grandes ciudades.
En 2025, la Ciudad de México recaudó 29 mil 22 millones de pesos por este impuesto, equivalentes a 0.58 por ciento de su Producto Interno Bruto.
El análisis presenta la siguiente comparación internacional:
Recaudación del impuesto predial en grandes ciudades
Como porcentaje del Producto Interno Bruto local
| Ciudad | Predial / PIB | Referencia |
| Berlín | 0.42% | 2024 |
| Lisboa | 0.54% | 2025 |
| Ciudad de México | 0.58% | 2025 |
| París | 0.66% | 2025 |
| Madrid | 0.80% | 2024 |
| Tokio | 1.40% | 23 distritos |
| Londres | 2.2–2.4% | Incluye inmuebles no residenciales |
| Nueva York | 2.5–2.8% | Incluye financiamiento de escuelas públicas |
Los números muestran que la Ciudad de México recauda proporcionalmente más que Berlín y Lisboa, aunque menos que París y Madrid.
Chávez Presa advierte que las comparaciones con ciudades estadounidenses pueden resultar engañosas. En Nueva York, por ejemplo, el impuesto inmobiliario también financia las escuelas públicas, que en México se sostienen principalmente con recursos federales.
La diferencia fundamental, sostiene, no está solamente en cuánto pagan los ciudadanos, sino en los servicios que reciben a cambio.
Mientras en las grandes capitales europeas los contribuyentes cuentan generalmente con servicios públicos de mayor calidad, en la Ciudad de México persisten colonias sin suministro regular de agua, calles deterioradas, alumbrado deficiente y problemas de transporte.
Antes de pedir más recursos, señala el análisis, el gobierno capitalino debería demostrar que utiliza eficientemente los impuestos que ya recauda.
Otro aspecto que cuestiona Chávez Presa es la intención de canalizar parte del predial a un fideicomiso destinado a financiar obras metropolitanas.
El impuesto a la propiedad, explica, debe servir principalmente para pagar servicios locales, como alumbrado, recolección de basura, mantenimiento de calles, parques y seguridad.
Con la nueva propuesta, un propietario de Coyoacán o Iztapalapa podría terminar financiando obras en otra entidad, sin recibir necesariamente mejores servicios en su colonia.
El economista plantea alternativas para financiar la infraestructura metropolitana, como homologar la tenencia vehicular en las cuatro entidades, utilizar recursos del impuesto a los combustibles y establecer contribuciones para quienes se beneficien directamente de las obras.
Señala una contradicción en la política fiscal del gobierno capitalino: mientras se estudian mecanismos para cobrar más a los propietarios de viviendas, se amplió el subsidio a la tenencia de automóviles de hasta 550 mil pesos.
En 2026, la Ciudad de México espera recaudar alrededor de cuatro mil 600 millones de pesos por tenencia, frente a unos 28 mil millones por predial, según las cifras examinadas por Chávez Presa.
Además, recuerda que en 2025 el gobierno de la Ciudad de México aumentó el impuesto sobre nóminas de tres a cuatro por ciento.
En 2026, agrega, la actualización del predial produjo otro incremento. Para un inmueble cuyo valor fiscal aumentó 3.91 por ciento, la parte del impuesto determinada por ese valor creció 7.97 por ciento, debido a que también se actualizaron los porcentajes de la tarifa.
Es decir, hubo un incremento superior a la inflación que, de acuerdo con el economista, no fue anunciado como tal.
El análisis advierte que las propuestas metropolitanas contienen otras medidas que podrían generar incertidumbre para la inversión inmobiliaria.
Entre ellas se encuentran plazos obligatorios de dos a cuatro años para construir en terrenos considerados prioritarios, bajo amenaza de venta forzosa en subasta; cobros adicionales por construir por encima de determinados límites y obligaciones de incorporar vivienda asequible en proyectos de alto impacto.
También se propone un nuevo impuesto al llamado "desperdicio urbano", que se calcularía sobre el valor potencial de los terrenos, no necesariamente sobre su valor actual.
La tasa indicativa sería de al menos uno por ciento anual, multiplicada por un factor de hasta 1.5.
Para Chávez Presa, el problema de fondo es que las autoridades están discutiendo nuevos mecanismos de recaudación sin definir primero una estrategia de crecimiento económico para la capital y su zona metropolitana.
La Ciudad de México genera alrededor de 15 por ciento del PIB nacional, pero su población prácticamente se estancó entre 2020 y 2025, mientras su edad mediana pasó de 35 a 37 años.
En esas condiciones, advierte, encarecer la propiedad inmobiliaria podría desalentar la construcción de vivienda, la inversión productiva y la llegada de población joven.
El economista considera que primero debe definirse una estrategia para atraer inversiones, generar empleos y ofrecer vivienda asequible, y después diseñar los instrumentos fiscales necesarios para financiarla.
La propuesta es que cualquier actualización de valores catastrales se acompañe de una reducción compensatoria de tarifas, para impedir que la modernización administrativa se convierta en un aumento encubierto de impuestos.
También plantea que el predial permanezca destinado a los servicios locales y que, en caso de crearse el fideicomiso metropolitano, se financie con fuentes relacionadas directamente con la movilidad y las obras de infraestructura.
Finalmente, pide que la presidenta Claudia Sheinbaum se pronuncie sobre los planes de desarrollo de la capital y su zona metropolitana, por sus implicaciones para la inversión y el crecimiento económico.La discusión, concluye el análisis de Chávez Presa, no debería comenzar por cuánto más pueden cobrar los gobiernos, sino por cómo conseguir que la economía metropolitana crezca y que los ciudadanos reciban mejores servicios con los impuestos que ya pagan.
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