En las últimas semanas, quien vive en la Ciudad de México ha escuchado tres palabras juntas: catastro, predial y fideicomiso. Y con ellas, una pregunta que inquieta en muchas casas: ¿me van a subir el predial? La confusión se explica: coinciden cuatro piezas distintas que se discuten como si fueran una sola. El Congreso aprobó una ley para armonizar los catastros del país, pendiente de publicarse. El Plan General de Desarrollo 2025-2045 ya está sobre el escritorio de la jefa de Gobierno. La Sedatu somete a consulta el Programa de Ordenación de la Zona Metropolitana del Valle de México, que propone que los valores catastrales «se asimilen a los valores del mercado inmobiliario». El mismo programa sugiere destinar "una proporción" del predial a un nuevo Fideicomiso Metropolitano.
Catastro sí; cambio de base sin ajuste de tarifa, no
Un catastro moderno es una buena noticia: sirve para que paguen quienes hoy no pagan: el segundo piso que nunca se registró, el terreno que no aparece en el padrón. Y hace falta: en 2020, solo 6% de los municipios del país tenía su catastro actualizado. La nueva ley va en esa dirección; no fija valores ni tarifas, aunque prevé un «módulo de gestión del impuesto predial». Por eso sorprende que hayan dejado afuera a la SHCP, que coordina el sistema fiscal y cuya fórmula de participaciones ya premia la recaudación del predial. Es como levantar la estructura sin el ingeniero.
El programa metropolitano, en cambio, no busca a quien no paga, sino subirle la base a quien ya paga. Una casa con valor catastral de 2 millones de pesos, que en el mercado se vendería en 4, paga hoy unos 15,300 pesos al año. Con base de mercado y la misma tarifa pagaría 37,100: casi dos veces y media. Para la familia que vive ahí nada habría cambiado: ni la casa, ni su ingreso, ni su calle. Solo la boleta predial. Por eso el Código Fiscal ordena desde 2013 que, si los valores se acercan al mercado, se ajusten las tasas. El programa habla de un «ajuste de cuotas y tarifas», sin decir en qué sentido, en un apartado titulado "Impulso a la recaudación del impuesto predial".
¿Pagamos poco? En proporción al valor del PIB que genera la ciudad: NO. En 2025 se recaudaron 29 mil millones de pesos de predial, 0.58% del PIB de la CDMX, similar a Berlín, Lisboa, París o Madrid. En Nueva York equivale a casi 3%, pero allá el predial también paga las escuelas públicas. La diferencia está en lo que recibimos a cambio. Allá el agua llega todos los días, las banquetas se pueden caminar y el transporte es confiable. Aquí hay colonias que viven del tandeo, calles llenas de baches y zonas que de noche quedan a oscuras.
El predial no es para el fideicomiso
El artículo 115 constitucional asigna el predial a los municipios para pagar los servicios de todos los días: calles, alumbrado, basura, mercados, parques, seguridad. Es el impuesto en el que uno puede ver, frente a su casa, qué se hizo con su dinero. Llevar parte de él a un fideicomiso metropolitano rompe ese vínculo: el vecino de Coyoacán o de Iztapalapa pagaría más sin ver una mejor banqueta, sino quizá una obra en otro estado.
Para financiar la movilidad hay fuentes más idóneas: una tenencia homologada en las cuatro entidades, que el propio programa propone, y las contribuciones de mejoras. La Ciudad, sin embargo, camina en sentido contrario: en 2025 subió el impuesto sobre nóminas de 3% a 4%, y en 2026 cobra la tenencia para montos superiores a 550 mil pesos sobre el valor de la factura. Busca cobrarle más a quien es dueño de su casa, que no puede llevársela a otra entidad, y ahuyentar al cumplido que registra en CDMX su automóvil.
Preocúpate y ocúpate
Lo más grave es que discutimos instrumentos sin hacernos la pregunta de fondo: ¿cómo logramos que la metrópoli crezca con vigor, atraiga inversión y retenga a sus jóvenes? La Ciudad genera 15% del PIB nacional, pero su población se estancó entre 2020 y 2025 y su edad mediana subió de 35 a 37 años. Una ciudad que envejece necesita vivienda bien ubicada y asequible, no un predial que puede más que duplicarse. A ello se suma el ruido: el Plan General propone un "cuarto ámbito de gobierno" ciudadano, con consejos comunitarios de atribuciones "normativas, presupuestarias y jurídicas"; el programa metropolitano sería "vinculante", plantea subastar los predios que no se construyan en dos a cuatro años y sugiere gravar el "desperdicio urbano" sobre lo que el terreno podría valer, no sobre lo que vale. Quien piensa invertir no sabe a qué atenerse.
La consulta del programa está abierta hasta el 22 de noviembre. Participemos y exijamos cuatro cosas:
1. Que el catastro se modernice por sus propios méritos, sin atarlo al cambio de base ni al fideicomiso.
2. Que cualquier actualización de valores venga acompañada de una tarifa ajustada, para que no sea un aumento disfrazado.
3. Que el predial se quede en los servicios cercanos, con un vínculo visible entre lo que cada alcaldía recauda y lo que recibe.
4. Que el fideicomiso, si se crea, se financie con fuentes ligadas a la movilidad, empezando por una tenencia homologada.
La Ciudad de México tiene muchos problemas. Preocuparse es el primer paso; ocuparse, el indispensable.
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